Una cedolare secca ridotta al 5% per chi concede un immobile in affitto con contratto a canone concordato e a lungo termine. È questa una delle ipotesi fiscali emerse nel dibattito sulle misure che potrebbero trovare spazio nella prossima Legge di Bilancio, con l’obiettivo di incentivare i proprietari a immettere sul mercato gli immobili attualmente sfitti e aumentare l’offerta di abitazioni in locazione a prezzi più accessibili.

La proposta punta a intervenire sul peso fiscale che grava sui proprietari, offrendo un’aliquota ancora più conveniente rispetto a quella agevolata attualmente prevista. L’eventuale riduzione dal 10% al 5% potrebbe rendere più interessante la scelta di affittare un’abitazione con un contratto a canone concordato, soprattutto nelle città in cui la domanda di alloggi è elevata e i prezzi degli affitti rappresentano una difficoltà per famiglie, studenti e lavoratori.

Al momento, tuttavia, si tratta di un’ipotesi da valutare nell’ambito della prossima manovra finanziaria e non di un’agevolazione già in vigore. Perché la misura possa diventare operativa sarà necessario un intervento normativo che ne definisca i requisiti, la durata, gli immobili interessati e le condizioni per beneficiare della nuova aliquota.

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che consente alle persone fisiche che affittano immobili abitativi al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale di sostituire l’IRPEF e le relative addizionali con un’imposta sostitutiva. Il regime prevede inoltre l’esenzione dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo sui contratti interessati, secondo le condizioni stabilite dalla normativa.

Attualmente, l’aliquota ordinaria della cedolare secca è pari al 21%. Per i contratti a canone concordato che rispettano i requisiti previsti dalla legge, l’aliquota agevolata è invece del 10%. La percentuale ridotta si applica, in particolare, ai contratti stipulati nei Comuni individuati dalla normativa, tra cui quelli ad alta tensione abitativa e quelli interessati da specifiche condizioni demografiche o territoriali.

L’eventuale introduzione di un’aliquota al 5% rappresenterebbe quindi un ulteriore vantaggio fiscale per i proprietari che scelgono questa forma contrattuale. La riduzione dimezzerebbe l’imposta sostitutiva rispetto all’aliquota agevolata del 10%, aumentando il reddito netto ricavato dalla locazione a parità di canone incassato.

Per comprendere la portata dell’ipotesi, si può considerare un appartamento affittato con un canone concordato di 700 euro al mese, pari a 8.400 euro annui. Con l’aliquota attuale del 10%, l’imposta sostitutiva sarebbe di 840 euro all’anno. Applicando un’ipotetica cedolare secca al 5%, l’imposta scenderebbe a 420 euro, con un risparmio annuo di 420 euro.

Il vantaggio crescerebbe in proporzione al reddito da locazione assoggettato alla cedolare. Per un canone annuo di 12.000 euro, ad esempio, l’imposta passerebbe da 1.200 a 600 euro, con una differenza di 600 euro all’anno. Questi calcoli sono puramente esemplificativi e presuppongono che la nuova aliquota venga approvata e che il contratto soddisfi tutte le condizioni richieste per accedere al beneficio.

La misura avrebbe una finalità che va oltre il semplice risparmio fiscale per i proprietari. Una delle principali criticità del mercato immobiliare italiano riguarda infatti la disponibilità di abitazioni in affitto, soprattutto nelle grandi città e nelle aree caratterizzate da una forte domanda abitativa. Una parte degli immobili rimane inutilizzata o non viene offerta in locazione anche per il timore di morosità, danni all’abitazione, tempi lunghi per rientrare in possesso dell’immobile e costi connessi alla gestione del contratto.

La riduzione della tassazione potrebbe contribuire a migliorare la convenienza economica della locazione e a convincere alcuni proprietari a mettere a disposizione gli immobili attualmente vuoti. L’effetto, tuttavia, non sarebbe automatico: la decisione di affittare dipende anche dalla sicurezza contrattuale, dalle garanzie offerte agli locatori, dalle condizioni del mercato locale e dai costi di manutenzione degli immobili.

Il canone concordato è una tipologia di contratto nella quale l’importo dell’affitto viene determinato sulla base di accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini. Il sistema individua fasce di prezzo che tengono conto di fattori come la zona, le caratteristiche dell’abitazione e le dotazioni dell’immobile. Rispetto al contratto a canone libero, questa formula può consentire all’inquilino di ottenere un affitto più contenuto e al proprietario di accedere a specifiche agevolazioni fiscali.

Per il locatore, il vantaggio di un’eventuale cedolare secca al 5% sarebbe quindi duplice: una tassazione più bassa e la possibilità di beneficiare delle altre agevolazioni previste per i contratti concordati, ove applicabili. Per l’inquilino, invece, l’effetto positivo dipenderebbe dalla disponibilità di un maggior numero di abitazioni e dalla possibilità di trovare contratti a canoni compatibili con il proprio reddito.

Resta da capire come la proposta potrebbe essere inserita nella Legge di Bilancio e quali risorse sarebbero necessarie per coprire il minor gettito fiscale. Una riduzione dell’aliquota comporterebbe infatti un’imposta più bassa sui redditi da locazione interessati, con un costo per le finanze pubbliche che dovrebbe essere valutato insieme agli effetti economici attesi.

Un altro aspetto da chiarire riguarda la platea dei beneficiari. La normativa definitiva dovrebbe stabilire se l’aliquota al 5% sarebbe applicabile a tutti i nuovi contratti a canone concordato oppure soltanto a quelli stipulati per determinate durate, in specifici Comuni o in presenza di particolari condizioni. Potrebbero inoltre essere previste regole transitorie per i contratti già in essere.

È importante, pertanto, non considerare già disponibile il nuovo regime fiscale. Fino all’approvazione di una disposizione definitiva, i proprietari devono fare riferimento alle aliquote attualmente vigenti e alle condizioni stabilite dalla legge per la cedolare secca. L’eventuale introduzione della nuova agevolazione dipenderà dal testo finale della manovra e dalle disposizioni attuative che dovessero essere emanate.

La proposta di ridurre al 5% la cedolare secca sui contratti a canone concordato si inserisce nel confronto sulle politiche abitative e sugli strumenti fiscali per favorire l’utilizzo del patrimonio immobiliare esistente. Se approvata, potrebbe migliorare la redditività netta degli affitti e incentivare alcuni proprietari a rendere disponibili le abitazioni inutilizzate. Per valutarne l’efficacia sarà però necessario verificare non soltanto il risparmio fiscale riconosciuto ai locatori, ma anche l’effettivo aumento dell’offerta e le conseguenze sui canoni e sull’accessibilità delle abitazioni.

Fonti

• Agenzia delle Entrate, guida alla cedolare secca sulle locazioni.
• Legge 9 dicembre 1998, n. 431, disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti a uso abitativo.
• Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale e cedolare secca.
• Decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, disposizioni relative all’aliquota agevolata per i contratti a canone concordato.
• Ministero dell’Economia e delle Finanze, documentazione sulla normativa fiscale relativa alle locazioni abitative.
• Documenti e proposte in discussione nell’ambito della preparazione della prossima Legge di Bilancio.