SPESE DI RISCALDAMENTO

Il riscaldamento è una delle voci di spesa più rilevanti. Se il riscaldamento condominiale è centralizzato, l’installazione di un contabilizzatore permette di ripartire parte delle spese in base ai consumi effettivamente registrati per ogni unità immobiliare, anziché in base ai millesimi di riscaldamento.
La termoregolazione e contabilizzazione individuale del calore sono obbligatorie in tutta la UE in base alla direttiva 2012/27/UE art. 9. Entro il 30 giugno 2017 l’Italia ha recepito la direttiva con decreto Lgs. n. 102 del 4 luglio 2014, aggiornato con il dLgs 141 del luglio 2017, che impone nei condomini con impianti di riscaldamento centralizzato in tutta Italia l’obbligo di installazione di termovalvole e contabilizzatori di calore entro il 30 giugno 2017. A ciò si aggiungono e sovrappongono precedenti norme regionali, come quelle di Piemonte, Lombardia e Alto Adige.
Già l’articolo 26, comma 5, della legge 10/1991 (come modificiata dai d. lgs. 192/2005 e 311/2006) prevede che la spesa deve essere ripartita in base ai consumi effettivi. Ora, la nuova norma dispone che l’importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto, secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 del 2015, che è l’unica in vigore per la ripartizione delle spese di riscaldamento.
Il condominio deve dotarsi di una nuova apposita tabella millesimale per la ripartizione delle spese di riscaldamento, o meglio della quota relativa alle spese generali e alla potenza utile dissipata, cui si aggiunge la quota (prevalente) relativa ai consumi di calore.
Visto l’applicazione spesso molto problematica della norma UNI 10200, con Il dLgs 141 del luglio 2017 il legislatore ha permesso di derogare abbastanza facilmente dal metodo di ripartizione previsto dalla norma UNI 10200: basta una perizia asseverata semplice che certifica che nell’edificio esistono differenze maggiori del 50% di fabbisogno termico al mq. tra due unità immobiliari. In questo caso l’assemblea condominiale riacquisisce la totale libertà di decisione su quale metodo vuole adottare per la ripartizione delle spese per riscaldamento secondo i consumi individuali. Conseguentemente non serve sostenere costi per progetti o calcoli di nuove tabelle millesimali: per la ripartizione delle spese fisse, si continuano semplicemente ad usare quelle attuali. Unica condizione che rimane è che la “quota fissa” non può superare il 30% dei costi totali.
Dopo l’installazione di termovalvole e ripartitori, l’amministratore è obbligato a ripartire tutte le spese di riscaldamento non più in base ai millesimi di proprietà, ma unicamente col metodo dei consumi effettivi, in base alla lettura dei ripartitori. Deve essere fatta come minimo una lettura entro la chiusura dell’Esercizio e prima dell’approvazione del bilancio consuntivo condominiale, con relativo conguaglio di spesa fra consumi presunti e consumi rilevati.
I proprietari possono a loro volta ribaltare completamente l’onere di riscaldamento ai propri inquilini in affitto, purché il contratto di locazione registrato evidenzia le spese condominiali separatamente dal canone di locazione, e dichiara che tali spese sono presunte, e da intendersi salvo conguaglio di fine esercizio per quanto attiene alle spese di riscaldamento.
La spesa di installazione è ammessa nella dichiarazione dei redditi alla detrazione IRPEF del 50% rimborsata in dieci anni, per i lavori eseguiti dopo gennaio 2015. L’amministratore deve certificare ai condomini la quota versata, ai fini della detrazione.