CHI E’ L’AMMINISTRATORE
L’amministratore è il responsabile delle parti comuni dell’edifico cioè quelle definite dall’articolo 1117 del codice civile e dal regolamento di condominio. L’amministratore nelle sue competenze si occupa di: conduzione dell’edificio limitatamente alle parti comuni; vigilanza sulla loro manutenzione e integrità; erogazione delle spese occorrenti al mantenimento dei servizi comuni; osservanza delle norme stabilite dal regolamento di condominio, inoltre è responsabile di riscuotere le somme dovute dai singoli condomini e redige il consuntivo delle spese alla fine della gestione per dare giustificazione delle uscite e delle entrate della cassa condominiale.
La nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condomini sono più di otto e può essere scelto tra i condomini stessi o può essere anche un professionista esterno. All’accettazione della nomina l’amministratore deve: comunicare i propri dati anagrafici e professionali, in particolar modo il codice fiscale, il luogo in cui saranno custoditi i registri del condominio e gli orari in cui saranno consultabili; deve apporre sul luogo di accesso al condominio le proprie generalità e recapiti, anche telefonici; deve associare al proprio il codice fiscale del condominio presso l’Agenzia delle Entrate; volturare tutte le utenze del condominio; effettuare il formale passaggio di consegne con l’amministratore precedente. Inoltre è tenuto a presentarsi nella filiale in cui è aperto il conto corrente condominiale per depositare la propria firma o aprire un conto per conto del condominio.

COMPITI DELL’AMMINISTRATORE
E’ fatto obbligo all’amministratore di convocare l’assemblea dei condomini annualmente e di eseguirne le delibere. L’assemblea deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura della gestione. L’assemblea infatti, non l’amministratore, è l’organo deliberativo del condominio e nella piccola democrazia dello stabile è anche l’organo dotato dei più ampi poteri. La mancata esecuzione delle delibere dell’assemblea costituisce grave irregolarità dell’amministratore di condominio e motivo di revoca giudiziaria.
L’amministratore è tenuto a disciplinare l’uso delle parti condominiali e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in tal senso il codice civile gli fornisce la possibilità di prendere provvedimenti, cioè decisioni che i condomini devono obbligatoriamente rispettare. Anche in questo caso il limite del potere dell’amministratore è l’assemblea: lo stesso articolo di legge 1133 del codice civile stabilisce che contro i provvedimenti dell’amministratore è possibile sia il ricorso all’assemblea dei condomini, che all’autorità giudiziaria. Questo significa che una delibera contraria a un provvedimento annulla in tutto e per tutto il provvedimento preso.

GESTIONE FINANZIARIA
L’amministratore deve incassare le rate condominiali e pagare i fornitori utilizzando per tutti pagamenti erogati o ricevuti un apposito conto corrente condominiale cioè intestato al condominio. Dopo la riforma 220/2012 costituisce grave irregolarità erogare somme in contanti per conto del condominio o utilizzare un conto intestato all’amministratore.

AZIONE CONTRO I MOROSI
L’amministratore è obbligato ad agire contro i condomini morosi anche per vie legali, a questo dovere egli può sottrarsi solo se l’assemblea lo esonera esplicitamente da questo compito. L’amministratore inadempiente può essere citato per danni dal condominio se la mancata riscossione delle quote comporta dei danni come, ad esempio, la sospensione dell’acqua o perdere una causa legale.

ADEMPIMENTI FISCALI
Essendo il condominio sostituto d’imposta spetta all’amministratore versare le somme relative con l’apposito modulo F24. Egli inoltre è il responsabile degli adempimenti nei confronti dei dipendenti del condominio come ad esempio il portiere. In caso di contestazione da parte dell’Agenzia delle Entrate il condominio viene sanzionato ma lo stesso può chiedere i danni all’amministratore.

REGISTRI CONDOMINIALI
L’amministratore deve curare la tenuta dei registri del condominio, conservarli e renderli disponibili alla consultazione dei singoli condomini: registro anagrafico, registro dei verbali di assemblea, registro di contabilità e registro di nomina e revoca degli amministratori.

OBBLIGHI E DOVERI DELL’AMMINISTRATORE
L’amministratore è obbligato a redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la sua approvazione. La mancata convocazione dell’assemblea entro il termine di 180 giorni costituisce grave irregolarità.
A fine mandato l’amministratore è tenuto per legge a consegnare tutta la documentazione relativa al condominio e ai singoli condomini. Se l’amministratore non ottemperasse a quest’obbligo incorrerebbe nel reato di appropriazione indebita, fattispecie, che in caso di condanna lo escluderebbe dall’esercizio della professione a norma dell’articolo 71bis delle norme di attuazione del Codice Civile.
Anche dopo la revoca del suo mandato e fino al completamento del formale passaggio di consegne l’amministratore uscente è obbligato a svolgere per conto del condominio tutte quelle attività con carattere di urgenza che potrebbero arrecare danno o pregiudizio al condominio. La legge specifica che nessun compenso è esigibile per questo genere di attività.