Quando un contratto di affitto si avvicina alla scadenza, l’inquilino deve verificare con attenzione la tipologia di contratto, la data prevista per il termine della locazione e le eventuali clausole relative al rinnovo o alla disdetta. Non tutti i contratti, infatti, seguono le stesse regole e una comunicazione inviata in ritardo può avere conseguenze sulla possibilità di lasciare l’immobile nei tempi desiderati.

Per i contratti di locazione a canone libero, la durata ordinaria è di quattro anni, con rinnovo automatico per altri quattro anni in assenza di disdetta. Per i contratti a canone concordato la durata ordinaria è invece di tre anni, con rinnovo di ulteriori due anni. Esistono poi contratti transitori e contratti per studenti universitari, caratterizzati da regole e durate differenti.

Se è l’inquilino a non voler proseguire il rapporto di locazione, la prima cosa da fare è controllare il contratto firmato e verificare il termine previsto per comunicare la propria volontà. La disdetta deve essere effettuata secondo le modalità stabilite dal contratto e dalla normativa applicabile, prestando particolare attenzione al termine di preavviso.

Una situazione diversa riguarda il proprietario. Alla prima scadenza di un contratto abitativo, il locatore non può semplicemente decidere di non rinnovare il contratto senza rispettare le condizioni previste dalla legge. La legge 431/1998 stabilisce infatti specifici motivi che consentono al proprietario di negare il rinnovo alla prima scadenza e prevede, in generale, un preavviso di almeno sei mesi.

Per l’inquilino è quindi importante distinguere tra una comunicazione del proprietario e una propria decisione di lasciare l’abitazione. Nel primo caso bisogna verificare che la disdetta sia stata comunicata nei termini e che il motivo indicato dal locatore rientri tra quelli previsti dalla normativa. Nel secondo caso occorre invece rispettare le regole relative al recesso del conduttore.

Particolare attenzione deve essere riservata anche alla seconda scadenza. Nei contratti 4+4, se non interviene una diversa comunicazione nei termini previsti, il rapporto può proseguire secondo quanto stabilito dalla disciplina delle locazioni. Per questo, quando si avvicina la data indicata nel contratto, è opportuno non aspettare l’ultimo momento per verificare la propria posizione.

Se l’inquilino decide di lasciare l’immobile, è consigliabile conservare una copia della comunicazione di disdetta e della prova dell’avvenuta ricezione da parte del proprietario. Questo permette di documentare la data in cui la volontà di interrompere il rapporto è stata comunicata.

Prima della riconsegna delle chiavi è inoltre opportuno controllare lo stato dell’abitazione, effettuare le eventuali letture dei contatori e concordare con il proprietario le modalità della riconsegna. È consigliabile anche verificare la situazione delle spese condominiali e dei pagamenti ancora dovuti, così da evitare contestazioni successive.

Un altro aspetto da non trascurare riguarda il deposito cauzionale. Al termine della locazione, una volta verificata la situazione dell’immobile e degli eventuali importi ancora dovuti, l’inquilino deve verificare le modalità previste per la restituzione della somma versata all’inizio del contratto.

In caso di dubbi sui termini di disdetta o sulla validità della comunicazione ricevuta dal proprietario, è preferibile verificare il contratto e chiedere assistenza prima di lasciare l’abitazione o firmare documenti. Le conseguenze possono infatti variare a seconda del tipo di contratto, della scadenza interessata e delle comunicazioni già intercorse tra le parti.

In vista di una scadenza, quindi, la regola principale per l’inquilino è semplice: controllare per tempo il contratto, individuare la data esatta di scadenza e verificare quale preavviso sia richiesto. Agire con anticipo consente di evitare errori formali e di gestire con maggiore tranquillità la conclusione o il rinnovo della locazione.

Fonti: Legge 9 dicembre 1998, n. 431; Normattiva; Agenzia delle Entrate, Guida “Affitti”; Legge 27 luglio 1978, n. 392.