Il contratto di locazione a canone concordato continua a rappresentare una delle principali forme di sostegno al mercato degli affitti in Italia. Anche nel 2026 restano infatti operative diverse agevolazioni fiscali destinate ai proprietari che scelgono questa formula, mentre per gli inquilini il vantaggio principale è rappresentato dalla possibilità di accedere a canoni generalmente inferiori rispetto a quelli determinati liberamente dal mercato.

La questione assume particolare importanza in una fase caratterizzata da una forte pressione sul mercato delle locazioni. Secondo il Rapporto Immobiliare 2026 dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel 2025 i contratti a canone concordato sono aumentati del 6% rispetto all’anno precedente e hanno superato il 30% del mercato delle locazioni. La crescita conferma l’interesse verso uno strumento che cerca di conciliare le esigenze dei proprietari con quelle degli inquilini.

Il principale vantaggio fiscale per il proprietario che sceglie un contratto a canone concordato riguarda la possibilità, quando ricorrono i requisiti previsti, di applicare la cedolare secca con aliquota ridotta al 10%. L’Agenzia delle Entrate conferma infatti che, in presenza delle condizioni previste dalla normativa, per i contratti a canone concordato l’imposta sostitutiva è pari al 10%, contro l’aliquota ordinaria del 21%.

La cedolare secca consente al proprietario di sostituire l’IRPEF e le relative addizionali sul reddito derivante dalla locazione con un’imposta sostitutiva. L’opzione comporta inoltre, per il periodo di applicazione del regime, l’esenzione dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo relative al contratto. Per il proprietario può quindi rappresentare un significativo alleggerimento del carico fiscale, soprattutto quando il canone di locazione costituisce una componente importante del reddito complessivo.

L’aliquota del 10%, tuttavia, non deve essere considerata automaticamente applicabile a qualsiasi contratto definito dalle parti come “concordato”. La locazione deve rispettare i requisiti previsti dalla normativa e dagli accordi territoriali applicabili. È quindi fondamentale verificare le regole vigenti nel Comune in cui si trova l’immobile prima di procedere alla stipula.

Un’altra importante agevolazione riguarda l’IMU. Per gli immobili concessi in locazione a canone concordato è prevista una riduzione del 25% dell’imposta. In altre parole, una volta determinata l’IMU dovuta, il proprietario versa il 75% dell’importo, nel rispetto delle condizioni previste per l’applicazione dell’agevolazione. La riduzione opera sul territorio nazionale e si aggiunge, ove prevista, alle eventuali agevolazioni deliberate dal singolo Comune.

Il beneficio sull’IMU è particolarmente rilevante perché rappresenta un vantaggio distinto rispetto alla cedolare secca. Il proprietario può quindi trovarsi a beneficiare contemporaneamente di un’imposizione ridotta sul reddito da locazione e di una riduzione dell’IMU, sempre che siano rispettati tutti i requisiti richiesti.

Anche il regime ordinario prevede un trattamento fiscale favorevole per i contratti concordati. L’Agenzia delle Entrate indica infatti una riduzione del 30% della base imponibile ai fini dell’imposta di registro per determinate locazioni a canone concordato. Questo meccanismo va distinto dalla cedolare secca: quando il proprietario opta per quest’ultima, infatti, non sono dovute l’imposta di registro e quella di bollo relative alla registrazione del contratto.

Per l’inquilino, il vantaggio principale non è invece rappresentato da una riduzione dell’imposta sul reddito del proprietario, ma dal meccanismo stesso del canone concordato. Il canone viene determinato sulla base dei parametri stabiliti dagli accordi territoriali, che tengono conto delle caratteristiche dell’immobile e della zona in cui è situato. L’importo non può quindi essere fissato liberamente come avviene nei contratti a canone libero.

Questa caratteristica rende il canone concordato particolarmente interessante nelle aree dove gli affitti di mercato hanno raggiunto livelli elevati. Per il proprietario significa accettare un canone potenzialmente inferiore a quello massimo ottenibile sul mercato in cambio di una serie di vantaggi fiscali e di una maggiore convenienza complessiva del rapporto locativo. Per l’inquilino, invece, può significare avere accesso a un’abitazione a condizioni economiche più sostenibili.

Un aspetto fondamentale riguarda gli accordi territoriali. Non esiste infatti un unico valore nazionale del canone concordato. Ogni territorio applica i propri criteri sulla base degli accordi sottoscritti dalle organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini secondo la disciplina prevista dalla legge. Per questo motivo, prima di stipulare un contratto è necessario verificare quale accordo territoriale sia vigente nel Comune interessato.

La verifica è importante anche per le agevolazioni fiscali. Un contratto non correttamente determinato secondo i parametri territoriali può creare problemi al proprietario che intenda applicare il regime fiscale agevolato. In determinate situazioni può essere necessaria anche un’attestazione di rispondenza rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale, secondo quanto previsto dalla disciplina applicabile.

Il 2026 conferma quindi che il canone concordato non è semplicemente un contratto con un affitto più basso. Si tratta di un sistema nel quale il valore del canone, le caratteristiche dell’immobile e le condizioni fiscali sono collegati tra loro. Per questo motivo, prima di scegliere questa formula, proprietario e inquilino dovrebbero verificare attentamente tutti gli elementi del contratto.

Per il proprietario, il confronto dovrebbe comprendere almeno tre aspetti: il canone che potrebbe ottenere sul mercato libero, la tassazione applicabile e il risparmio sull’IMU. Un canone mensile più basso non significa necessariamente un rendimento complessivo inferiore, perché il vantaggio fiscale può compensare in parte la differenza rispetto a una locazione a canone libero.

Per l’inquilino, invece, è importante verificare il canone effettivamente previsto dall’accordo territoriale e confrontarlo con gli affitti praticati nella stessa zona. Anche la durata del contratto e le eventuali detrazioni fiscali spettanti devono essere considerate nel valutare la convenienza complessiva della soluzione.

Un ulteriore elemento da non trascurare riguarda la dichiarazione dei redditi. Le agevolazioni fiscali legate alla locazione possono avere riflessi sulla posizione del proprietario, mentre l’inquilino può avere diritto a specifiche detrazioni per il canone di locazione, in presenza dei requisiti previsti. È quindi importante conservare il contratto registrato e la documentazione relativa ai pagamenti.

Per chi possiede un immobile e sta valutando di metterlo in affitto, il 2026 può dunque rappresentare un momento utile per confrontare le diverse possibilità. La crescita dei contratti concordati registrata nel 2025 mostra che questa formula sta assumendo un peso crescente nel mercato italiano delle locazioni. La combinazione tra canone calmierato e agevolazioni fiscali può infatti rendere il modello interessante per entrambe le parti.

Per gli inquilini, il vantaggio non si limita alla possibilità di pagare un canone più contenuto. In un mercato caratterizzato da una forte domanda di abitazioni in affitto, la diffusione del canone concordato può contribuire ad aumentare l’offerta di immobili destinati alla locazione a condizioni più accessibili. Il suo funzionamento dipende però dalla disponibilità dei proprietari e dall’effettiva applicazione degli accordi territoriali.

Prima di firmare un contratto, è quindi consigliabile verificare il tipo di locazione, l’accordo territoriale applicabile, il calcolo del canone e le eventuali attestazioni necessarie. Per i proprietari, un CAF o un professionista può inoltre essere utile per valutare gli effetti fiscali della scelta e verificare la corretta applicazione delle agevolazioni.

Il canone concordato si conferma così, anche nel 2026, uno strumento importante per affrontare il problema dell’accessibilità degli affitti. La cedolare secca al 10%, la riduzione del 25% dell’IMU e le altre agevolazioni previste dalla normativa possono rendere conveniente la scelta per il proprietario, mentre l’inquilino beneficia di un canone determinato secondo criteri territoriali. La convenienza, tuttavia, deve essere valutata caso per caso, perché condizioni, parametri e agevolazioni possono dipendere dal Comune e dalle caratteristiche specifiche del contratto.

Fonti: Agenzia delle Entrate, “Cedolare secca”; Agenzia delle Entrate, “Registrazione di un nuovo contratto – Quanto si paga”; Agenzia delle Entrate, “Rapporto Immobiliare 2026 – Il settore residenziale”; Agenzia delle Entrate, “Nota metodologica – Locazioni immobiliari”; Ministero dell’Economia e delle Finanze, normativa IMU; Legge 9 dicembre 1998, n. 431; Decreto Ministeriale 16 gennaio 2017.