Con le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) cambia in modo significativo il trattamento fiscale delle locazioni brevi (ossia affitti di immobili per periodi inferiori a 30 giorni). Uno dei punti più rilevanti riguarda proprio il momento in cui un proprietario che affitta immobili per brevi periodi deve considerarsi imprenditore a tutti gli effetti e quindi aprire la Partita IVA.

Cosa dice la nuova normativa

A partire dal 1° gennaio 2026, la disciplina fiscale delle locazioni brevi prevede che il regime agevolato per privati si applichi solo fino a due immobili concessi in locazione breve nel corso di un anno fiscale. Ciò significa che:

• chi affitta uno o due immobili per brevi periodi può continuare a operare come privato, usufruendo delle imposte ordinarie o della cedolare secca (21% sul primo immobile e 26% sul secondo, se optata);
• chi destina alla locazione breve tre o più immobili nello stesso anno è automaticamente considerato titolare di un’attività imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del Codice Civile.

In pratica, già nel momento in cui si dedica alla locazione breve un terzo immobile nel corso dell’anno (anche per pochi giorni), scatta la presunzione di attività d’impresa, con tutte le conseguenze fiscali e amministrative del caso.

Cosa cambia rispetto al passato

Fino al 31 dicembre 2025, la soglia per la presunzione di attività professionale era fissata a cinque immobili concessi in affitto breve: solo dal sesto immobile in poi si presumeva un’attività di impresa con obbligo di Partita IVA. Con la nuova legge, invece, questa soglia è stata abbassata a tre.

Quali sono gli effetti dell’obbligo di Partita IVA

Una volta che la presunzione di attività imprenditoriale scatta (con tre o più immobili concessi in locazione breve), il proprietario deve:

• aprire la Partita IVA con un codice ATECO adeguato (tipicamente legato all’attività di locazione di alloggi per brevi periodi);
• iscriversi alla Gestione INPS commercianti o artigiani (o altra gestione previdenziale, se applicabile);
• adottare un regime contabile (forfettario o ordinario), con relativi obblighi di fatturazione, registrazioni e adempimenti IVA se previsti;
• valutare eventuali permessi comunali e adempimenti amministrativi (come la SCIA o l’iscrizione al Registro delle Imprese per attività ricettive), soprattutto se l’attività ha carattere continuativo o organizzato.

Cedolare secca e regime fiscale fino a due immobili

Chi resta entro i due immobili può fruire dell’opzione per la cedolare secca sui redditi da locazione breve (con aliquota agevolata 21% sul primo e 26% sul secondo immobile) senza dover aprire Partita IVA, purché non abbia altri elementi di impresa organizzata oltre alla gestione dei due alloggi.

Come si contano gli immobili

Ai fini del conteggio non sono rilevanti i giorni di affitto (basta che ci sia stata almeno una locazione breve nel corso dell’anno), né l’uso di piattaforme digitali (Airbnb, Booking, ecc.). È la destinazione dell’immobile alla locazione breve che conta.

Perché è importante questa soglia

Lo scopo della modifica normativa è differenziare il locatore occasionale o saltuario dal soggetto che esercita una vera e propria attività economica, con implicazioni rilevanti in termini di tassazione, contributi, obblighi civili e amministrativi.

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Fonti

• Studio RCG – Short‑term rentals: from 2026 facilitated regime only up to 2 apartments (novità sulle locazioni brevi e obbligo di Partita IVA dal terzo immobile)
• Fisco7 – Legge di Bilancio, locazioni brevi: con tre unità scatta la Partita Iva (analisi normativa e adempimenti correlati)
• Ciovati & Partners – Affitti brevi: tassazione al 21% per 1° immobile e partita Iva dal 3° (cambiamenti del regime fiscale)
• Money.it – Affitti brevi, ecco come non perdere la cedolare secca sul terzo immobile (confronto con regime precedente)
• Fiscal Focus – Locazioni brevi: dal 2026 partita IVA obbligatoria già dal terzo immobile (approfondimento sulle implicazioni amministrative)